Historisches Bauernhaus mit modernem Komfort und Toskana-Garten

Erleben Sie ein einzigartiges Wohngefühl in diesem liebevoll restaurierten Bauernhaus aus dem späten 18. Jahrhundert, das **Authentizität und modernen Wohnkomfort** auf drei Ebenen vereint. Ursprünglich als Hofstelle erbaut, wurde der Stall- und Tennentrakt 1985 zu einem charmanten Wohnhaus umgebaut. **Sichtbares Holz, antike Treppen- und Türenelemente** verleihen den Räumen einen unvergleichlichen Charakter. Für wohlige Wärme sorgt eine effiziente **Luftwärmepumpe in Kombination mit einem Kachelofen mit Wärmetauscher**.

Der **mediterrane Garten im Toskana-Stil** ist eine Oase der Ruhe und Erholung. Angelegt auf verschiedenen Ebenen, bietet er mit einer überdachten Pergola, Außenkamin, einem uneinsehbaren Patio und einem Feng-Shui-Teich mit Wasserspiel vielfältige Rückzugsorte. Dieser Garten ist ein **eigener Lebensraum**, der Natur und Gestaltung harmonisch verbindet.

**Innenaufteilung:** * **Erdgeschoss (88,27 m²):** Urige Diele, offener Küchen-Essbereich, gemütliche Stube mit historischem Kachelofen, Schlafzimmer mit Gäste-WC. **Fußbodenheizung** sorgt für zusätzlichen Komfort. * **Obergeschoss (73,50 m²):** Helles Schlafzimmer mit begehbarem Kleiderschrank, Badezimmer mit Wanne, großzügiges Wohnzimmer mit **Sichtdachstuhl und 4m Deckenhöhe**, gemauertem Kamin. * **Galerie im Dachgeschoss (25 m²):** Flexibel nutzbar als Gäste-, Arbeits- oder Atelierbereich mit neuem Duschbad und originalem Holzbalkon. Zusätzliche Stauräume in den Dachschrägen.

**Ausstattung und Merkmale:** * Wohnfläche: **186,8 m²** * Grundstücksfläche: **270,27 m²** (Nutzfläche) * Zimmer: 6+ * Badezimmer: 2 * Separate WCs: 1 * Garage vorhanden * Süd-West-Balkon/Terrasse * Heizung: Luftwärmepumpe und Kachelofen mit Wärmetauscher

**Lage:** Das Anwesen befindet sich in Feldkirchen-Westerham, einer attraktiven Gemeinde im oberbayerischen Landkreis Rosenheim, eingebettet in die malerische Voralpenlandschaft. Die Nähe zu Seen wie dem Tegernsee und Chiemsee sowie zu Golfplätzen und Freizeitmöglichkeiten (Wandern, Skifahren) zeichnet die Lage aus. Die Anbindung an München ist durch die gute Erreichbarkeit der Autobahn A8 und der S-Bahn (S5 ab Kreuzstraße) gegeben. Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sind im Ort und der näheren Umgebung vorhanden.