Zakup nieruchomości w Austrii przez obywatela Węgier

Rodzina z Sopronu wycenia mieszkania w Eisenstadt, inżynier z Győr bierze pracę w Wiedniu, a oba przypadki trafiają na tę samą obawę: czy unijny paszport wystarczy, żeby kupić w Austrii, czy jednak jakiś urząd krajowy nadal ma prawo weta. Austria nie ma tu jednej reguły federalnej. Ma dziewięć, po jednej na kraj związkowy (Bundesland), a liczy się ta z miejsca, w którym stoi nieruchomość.

Ostatnia weryfikacja: 3 sierpnia 2026. Seeki.eu nie jest doradcą prawnym ani podatkowym, a to jest orientacja, a nie porada. Austriackie zasady obrotu nieruchomościami są ustalane przez kraje związkowe, zmieniają się i zależą od gminy tak samo jak od kraju. Potwierdź swój przypadek u austriackiego adwokata (Rechtsanwalt) albo notariusza (Notar), zanim cokolwiek podpiszesz. Źródła na końcu tego artykułu.

Czy obywatel Węgier może kupić nieruchomość w Austrii?

Tak, i żadne zezwolenie związane z narodowością nie stoi na drodze. Każdy z dziewięciu krajów związkowych prowadzi własną ustawę o obrocie nieruchomościami (Grundverkehrsgesetz), a każda z nich zrównuje obywateli UE i EOG z Austriakami w momencie nabycia. Ustawa Burgenlandu mówi to wprost: obywatele UE nie są uważani za cudzoziemców (gelten nicht als Ausländer), więc procedura zgody napisana dla kupujących z krajów trzecich w ogóle się nie otwiera. To kupujący spoza UE mierzą się ze zgodą krajową, co opisujemy w tekście o zasadach dla kupujących nierezydentów w Europie.

To, co zostaje dla ciebie, to papierologia, a nie pozwolenie, i ustala się ją lokalnie.

Gdzie kupujesz	Co składa obywatel UE	Haczyk
Wiedeń	Nic obowiązkowego. Kupujący z EOG i Szwajcarii są wyłączeni z wiedeńskiej ustawy o nabywaniu przez cudzoziemców (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz) i mogą wystąpić o pisemne potwierdzenie tego wyłączenia (Negativbestätigung)	Miasto nazywa to potwierdzenie opcjonalnym, a austriaccy praktycy relacjonują, że sąd wieczystoksięgowy prosi o nie przed dokonaniem wpisu
Burgenland	Oświadczenie na podstawie §9 krajowej ustawy o obrocie nieruchomościami, w ciągu trzech miesięcy, że nieruchomość nie będzie używana jako dom wakacyjny	W gminach zastrzeżonych (Vorbehaltsgemeinden) oświadczenie zastępuje zgoda, a fałszywe oświadczenie grozi karą do €36,000
Dolna Austria, Górna Austria, Styria	Zakupy mieszkaniowe są dla kupujących z UE zasadniczo otwarte	Grunty rolne i leśne zachowują w każdym kraju własny surowszy reżim
Tyrol	Oświadczenie w gminach zastrzeżonych, że zakup nie tworzy nowej rezydencji wakacyjnej	Nowe rezydencje wakacyjne poza zarejestrowanym zasobem są zakazane, kary sięgają €40,000, a urząd może wymusić sprzedaż
Salzburg, Vorarlberg, Karyntia	Oświadczenie o zamierzonym sposobie użytkowania na podstawie ustawy krajowej	Limity drugich domów w gminach turystycznych obowiązują niezależnie od paszportu

Ten układ warto przeczytać dwa razy. Nic w tej tabeli nie zależy od tego, że jesteś Węgrem. Zależy od tego, co zamierzasz z nieruchomością zrobić i w której gminie ona stoi.

Które kraje związkowe ograniczają drugie domy?

Trzy z nich mocno, a ograniczenie nie ma nic wspólnego z twoim paszportem. Tyrol, Salzburg i Vorarlberg prowadzą reżimy drugiego miejsca zamieszkania (Zweitwohnsitz) zbudowane po to, by trzymać mieszkania wakacyjne poza zasobem mieszkaniowym, i wiążą one kupującego Austriaka dokładnie tak, jak wiążą ciebie. W Tyrolu tworzenie nowej rezydencji wakacyjnej jest zakazane poza zarejestrowanym istniejącym zasobem, a w gminach zastrzeżonych kupujący składa oświadczenie, że zakup żadnej nie tworzy. Egzekucja nie jest teoretyczna: kary sięgają €40,000, a urząd do spraw obrotu nieruchomościami może nakazać sprzedaż.

Burgenland, kraj, na który węgierscy kupujący patrzą najpierw, jest pośrodku. Jego oświadczenie z §9 jest formalnością, jeśli kupujesz miejsce do mieszkania albo pod długoterminowy wynajem. Nie jest żadną formalnością, jeśli w planie jest dom weekendowy nad Jeziorem Nezyderskim, bo to właśnie oświadczenie złożyłbyś wtedy nieprawdziwie, kosztem do €36,000. Kup w gminie zastrzeżonej, a procedura zmienia się z oświadczenia na zgodę.

Wiedeń, Dolna Austria i kraje wschodnie nie narzucają takich limitów. Jeśli mieszkanie jest twoim domem albo najmem długoterminowym, pytanie o drugi dom w ogóle nie pada.

Ile kosztuje zakup w Austrii ponad cenę?

Zaplanuj 9% do 12% ceny zakupu. Austriacki stos transakcyjny plasuje się w środku stawki europejskiej, drożej niż Czechy czy Słowacja, dużo poniżej Belgii, a powodem, dla którego ląduje właśnie tam, jest pośrednik.

Pozycja kosztowa	Ile wynosi	Kto ją ustala
Podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer)	3.5% ceny	Federalnie, §7 GrEStG (Ministerstwo Finansów, stan na styczeń 2026)
Wpis do księgi wieczystej (Grundbuch)	1.1% ceny za wpis własności plus 1.2% zabezpieczonej kwoty za wpis hipoteki	Ustawa o opłatach sądowych, TP 9 GGG
Sporządzający umowę (Vertragserrichter), adwokat lub notariusz, który pisze umowę i trzyma pieniądze	mniej więcej 1% do 3% plus 20% VAT	Negocjowane
Pośrednik	do 3% plus 20% VAT do obciążenia kupującego powyżej €48,448.51	Rozporządzenie o pośrednikach (Immobilienmaklerverordnung)

Jedna pozycja ruszyła tego lata. Czasowe zwolnienie, które znosiło opłaty wieczystoksięgowe 1.1% i 1.2% dla właścicieli zamieszkujących, przy wnioskach złożonych między 1 lipca 2024 a 30 czerwca 2026, właśnie wygasło. Wszystko złożone po tej dacie płaci znów obie w pełnej wysokości, co przy mieszkaniu za €300,000 dokłada z powrotem €3,300 do rachunku.

Pozycja pośrednika jest tą, którą węgierscy kupujący czytają najczęściej źle, przez reformę, która ich nie dotyczy. Zasada "płaci ten, kto zleca" (Bestellerprinzip) przeniosła prowizję od najmu na stronę, która zatrudnia pośrednika, od 1 lipca 2023, i obejmuje wyłącznie najem. Przy zakupie prowizja nadal dzieli się między strony, a kupującego można legalnie obciążyć kwotą do 3% plus 20% VAT. Wpisz to do kalkulacji albo ustal, kto płaci, zanim złożysz ofertę. Jak cały ten stos wypada wobec reszty kontynentu, pokazuje nasze zestawienie ile naprawdę kosztuje zakup domu w Europie.

Czy dostaniesz austriacki kredyt hipoteczny, mieszkając na Węgrzech?

Tak, przy niższym wskaźniku kredytu do wartości niż rezydent i z grubszą teczką. Zasady kredytowe poluzowały w 2025 roku: rozporządzenie, które wpychało mniej więcej 20% środków własnych do większości kredytów mieszkaniowych (KIM-Verordnung), wygasło 30 czerwca 2025 i nie zostało przedłużone. W jego miejsce nadzór finansowy FMA wydał okólnik o zdrowym kredytowaniu mieszkaniowym (02/2025, opublikowany 26 czerwca 2025), który utrzymuje te same trzy miary jako oczekiwania nadzorcze, a nie twarde prawo. Maksymalnie 90% wartości przy udzieleniu, rata do 40% dochodu netto, 35 lat jako pułap okresu kredytowania i tolerancja dla przekroczeń na nie więcej niż jednej piątej nowej akcji kredytowej w każdym półroczu.

To przypadek rezydenta. Wnioskodawca nierezydent z UE z udokumentowanym dochodem sięga zwykle 60% do 70% wartości, więc zaplanuj jedną trzecią ceny w gotówce ponad koszty transakcyjne i licz się z czterema do ośmiu tygodni analizy, gdy teczka jest już kompletna. Kredyt zabezpiecza się hipoteką na austriackim wpisie wieczystoksięgowym, dlatego zwykle będzie to kredyt austriacki, a nie węgierski.

Waluta zasługuje na więcej uwagi niż samo oprocentowanie. Kredyt w euro spłacany z pensji w forintach niesie ryzyko kursowe przez cały okres, a słabszy forint podnosi realny koszt każdej raty. Zarabiaj w euro, w Austrii albo gdziekolwiek indziej w strefie euro, a to ryzyko znika.

Gdzie węgierscy kupujący naprawdę szukają?

W dwóch miejscach, z różnych powodów. Burgenland jest pierwszy, bo to najtańszy kraj związkowy w Austrii i najbardziej liberalny w obrocie nieruchomościami, a Sopron leży kilka kilometrów od granicy. Eisenstadt, Neusiedl am See i miasta przygraniczne mieszczą austriacki adres, austriacką szkołę i austriacką pensję w dojeździe, który wiele węgierskich rodzin i tak już pokonuje. Węgrzy należą do dziesięciu największych narodowości cudzoziemskich mieszkających w Austrii, a saldo migracji z Węgier było w 2025 roku wciąż dodatnie i wyniosło około 2,700 osób, według Austriackiego Funduszu Integracyjnego (Österreichischer Integrationsfonds) korzystającego z danych krajowego urzędu statystycznego (Statistik Austria) na 1 stycznia 2026.

Wiedeń jest tym drugim. Jest droższy za metr kwadratowy niż którykolwiek kraj związkowy, ale rynek jest głęboki, prawo najmu wyjątkowo chroni najemcę, jeśli kiedyś mieszkanie wynajmiesz, a dzielnice zewnętrzne wyceniają się wyraźnie poniżej nagłówka dla całego miasta. To, którą dzielnicę (Bezirk) wybierzesz, zmienia zasób budynków i profil kupujących bardziej, niż sugeruje jakakolwiek pojedyncza średnia, co nasz półroczny przegląd rynku wiedeńskiego rozpisuje poziom po poziomie. Jeśli w planie jest wynajem, przeczytaj najpierw, co austriaccy wynajmujący mogą, a czego nie mogą naliczać, bo poziom regulowany ogranicza twój czynsz ustawowo.

Austriackie ceny mieszkaniowe wzrosły w całym 2025 roku o 2.6%, według indeksu cen mieszkań krajowego urzędu statystycznego opublikowanego w marcu 2026, więc próg wejścia dryfuje w górę, a nie w bok.

Proces, od wiążącej oferty do wpisu w księdze wieczystej

1. Wiążąca oferta (Kaufanbot). Gdy sprzedający ją przyjmie, jesteś związany, więc każdy warunek, którego potrzebujesz, łącznie z finansowaniem oraz krajowym oświadczeniem lub zgodą, wpisuje się właśnie tutaj, z datą graniczną.
2. Umowa sprzedaży (Kaufvertrag) i rachunek powierniczy (Treuhand). Adwokat albo notariusz działający jako sporządzający umowę pisze ją i trzyma pieniądze w depozycie, dopóki nie zostaniesz wpisany. Oba podpisy są urzędowo poświadczane (Beglaubigung), czego księga wieczysta wymaga przed przyjęciem wniosku.
3. Krok krajowy. Oświadczenie burgenlandzkie składa się w ciągu trzech miesięcy od umowy. Tam, gdzie gmina zastrzeżona albo kraj alpejski chce zamiast tego zgody, to właśnie przed tą decyzją chroni cię data graniczna z kroku pierwszego.
4. Urząd skarbowy (Finanzamt). Sporządzający umowę składa ją, wymierza się i płaci 3.5% podatku od nabycia, a urząd wydaje zaświadczenie o braku przeszkód (Unbedenklichkeitsbescheinigung), o które poprosi rejestr.
5. Księga wieczysta (Grundbuch). Umowę składa się w sądzie rejonowym (Bezirksgericht) i wymagalna staje się opłata 1.1%. Własność przechodzi z chwilą wpisu, a nie podpisu.
6. Zwolnienie depozytu i przekazanie. Cena trafia do sprzedającego, gdy pojawisz się w rejestrze, a klucze idą za tym.

Licz się z 8 do 14 tygodni od przyjętej oferty do wpisu w księdze wieczystej przy prostym zakupie miejskim. Zgoda krajowa dokłada od czterech do dwunastu tygodni, dlatego zakupy alpejskie trwają dłużej niż wschodnie.

Najczęściej zadawane pytania

Czy obywatel Węgier może kupić dom w Austrii bez zezwolenia?

Tak. Każda krajowa ustawa o obrocie nieruchomościami zrównuje obywateli UE i EOG z Austriakami w momencie nabycia, więc zgoda dla kupujących zagranicznych napisana dla krajów trzecich (Ausländergrunderwerb) nie dotyczy węgierskiego paszportu. Nadal można wymagać oświadczenia o sposobie użytkowania: Burgenland prosi o nie w ciągu trzech miesięcy z potwierdzeniem, że nieruchomość nie jest domem wakacyjnym, a Tyrol o odpowiednik w swoich gminach zastrzeżonych.

Czy muszę mieszkać w Austrii, żeby kupić tam nieruchomość?

Nie. Rezydencja nie jest nigdzie w Austrii warunkiem własności i możesz kupić jako nierezydent, który nigdy nie miał austriackiego adresu. Rezydencja zmienia dwie rzeczy praktyczne, a nie twoje prawo do zakupu: ile austriacki bank pożyczy pod nieruchomość i czy mieszkanie liczy się jako twoje główne miejsce zamieszkania w alpejskich zasadach drugiego domu. Austriackie ogłoszenia możesz zbierać na krótką listę na Seeki.eu po polsku, z cenami w wybranej przez ciebie walucie.

Ile kosztuje zakup nieruchomości w Austrii ponad cenę?

Około 9% do 12%. Części stałe to 3.5% podatku od nabycia (Grunderwerbsteuer) i 1.1% za wpis do księgi wieczystej (Grundbuch), plus 1.2% kwoty kredytu, jeśli wpisujesz hipotekę. Na to nakłada się sporządzający umowę w wysokości mniej więcej 1% do 3% plus VAT i, inaczej niż przy najmie, prowizja pośrednika do 3% plus VAT, którą można obciążyć kupującego. Nasze zestawienie kosztów transakcyjnych w Europie stawia Austrię obok jedenastu innych rynków.

Czy mogę kupić dom wakacyjny nad Jeziorem Nezyderskim?

Czasami, a ograniczeniem nie jest twoja narodowość. Burgenland wymaga oświadczenia w ciągu trzech miesięcy, że nieruchomość nie będzie służyć jako dom wakacyjny, a fałszywe grozi karą do €36,000. W gminie zastrzeżonej to oświadczenie zamienia się w zgodę. Sprawdzaj gminę, a nie kraj związkowy, bo to na tym poziomie zasada gryzie, a każde ogłoszenie na Seeki.eu niesie gminę, w której leży nieruchomość.

Czy austriacki bank pożyczy komuś, kto zarabia w forintach?

Zwykle tak, na 60% do 70% wartości dla udokumentowanego nierezydenta z UE wobec 80% lub więcej dla rezydenta. Odkąd rozporządzenie o wkładzie własnym (KIM-Verordnung) wygasło 30 czerwca 2025, okólnik nadzoru finansowego oczekuje od kredytodawców pułapu 90%, wskaźnika obsługi długu 40% i maksymalnie 35 lat okresu. Ekspozycją, którą trzeba obserwować, jest waluta: kredyt w euro spłacany z dochodu w forintach porusza się z kursem przez całe swoje życie.

Jak porównać ceny austriackie i węgierskie przed wyborem?

Ustaw oba rynki na jednym ekranie. Seeki.eu niesie austriackie i węgierskie ogłoszenia w tym samym wyszukiwaniu, po polsku, jeśli tak chcesz, z każdą ceną pokazaną w wybranej przez ciebie walucie, a porównywarka relokacyjna układa miasta według tego, co kupuje jeden budżet, gdy wszystko sprowadzi się do euro. Strony ceny za metr kwadratowy dają ci potem medianę dla każdego austriackiego kraju związkowego, kotwicę stabilniejszą niż jakakolwiek pojedyncza cena ofertowa.

Zanim podpiszesz wiążącą ofertę

O większości decydują dwa sprawdzenia. Potwierdź, co o drugich domach mówi gmina, a nie tylko kraj związkowy, bo oświadczenie, którego nie da się uczciwie podpisać, to jedyny sposób, w jaki kupujący z UE nadal może zostać zatrzymany. Potem wyceń cały zakup, a nie cenę ofertową: 3.5% podatku, 1.1% rejestru, sporządzający umowę i, o ile nie ustalisz inaczej, prowizja pośrednika, którą austriackich kupujących można obciążyć. Dalej to już problem układania krótkiej listy. Zestaw medianę euro za metr kwadratowy w Austrii z tą samą liczbą dla Węgier, trzymaj przy porównywaniu obie w jednej walucie i otwórz Zakup nieruchomości w Austrii jako obcokrajowiec (przewodnik 2026) dla kraju, na którym się zatrzymasz.

Źródła

Zebrane w sierpniu 2026 z austriackiego Federalnego Ministerstwa Finansów w zakresie podatku od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer, §7 GrEStG, ostatnia aktualizacja 1 stycznia 2026), ustawy o opłatach sądowych (TP 9 GGG) dla stawek wieczystoksięgowych 1.1% i 1.2%, wytycznych miasta Wiednia o nabywaniu przez cudzoziemców (Ausländergrunderwerb), burgenlandzkiej ustawy o obrocie nieruchomościami (Grundverkehrsgesetz, §3, §9 i §32), tyrolskiej ustawy o obrocie nieruchomościami z 1996 roku i jej oświadczenia dla gmin zastrzeżonych, limitów prowizji z rozporządzenia o pośrednikach (Immobilienmaklerverordnung), okólnika nadzoru finansowego o zdrowym kredytowaniu hipotecznym (FMA 02/2025, 26 czerwca 2025) po wygaśnięciu rozporządzenia o wkładzie własnym (KIM-Verordnung), indeksu cen mieszkań krajowego urzędu statystycznego (Statistik Austria) oraz danych ludnościowych publikowanych przez Austriacki Fundusz Integracyjny. Stawki i zasady krajowe się zmieniają. Potwierdź własną pozycję u austriackiego adwokata (Rechtsanwalt) albo notariusza (Notar), zanim się zdecydujesz.