Geräumige 95,4 m² Wohnung in Abensberg mit Balkon und Loggia

Diese charmante **3-Zimmer-Wohnung** mit ca. **95,4 m² Wohnfläche** befindet sich im **1. Obergeschoss** eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr **1967** in ruhiger Lage von Abensberg.

Die Wohnung besticht durch einen durchdachten Grundriss und bietet viel Potenzial. Das Herzstück ist das **großzügige Wohn- und Esszimmer**, das viel Raum für individuelle Gestaltungsideen lässt. Vom Schlafzimmer aus gelangen Sie direkt auf den Balkon, der zum Entspannen einlädt. Ein weiteres Zimmer kann flexibel als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer genutzt werden. Die Küche verfügt über eine separate Loggia, die zusätzlichen Außenbereich bietet. Das Tageslichtbad ist mit einer Badewanne ausgestattet und sorgt für natürliche Belüftung.

**Wichtige Modernisierungen** wurden bereits durchgeführt: Das Dach wurde 2004 erneuert, die Heizung 2007 auf moderne Gas-Brennwerttechnik umgestellt (BRUNATA-Funk-System für Heizkostenabrechnung). Die Warmwasseraufbereitung erfolgt über einen Pufferspeicher von 2012. Zwischen 2014 und 2017 wurden **isolierte Kunststofffenster** eingebaut, die zur Energieeffizienz beitragen. Die Wohnung präsentiert sich teilweise renoviert und in einem ordentlichen, gepflegten Gesamtzustand mit überwiegend baujahrtypischer Ausstattung, bietet aber Potenzial für weitere Modernisierungen.

**Lage:** Die Wohnung liegt im attraktiven Ortsteil Arnhofen von Abensberg, einer idyllischen Gemeinde im Landkreis Kelheim. Die Lage ist **ruhig und verkehrsgünstig** mit guter Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés sind im nahegelegenen Stadtzentrum von Abensberg vorhanden. Die Anbindung an Regensburg (ca. 40 km) und München (ca. 80 km) ist durch die B301 sehr gut. Die Umgebung lädt zu Freizeitaktivitäten ein. Bildungseinrichtungen und medizinische Versorgung sind ebenfalls gut erreichbar.